Grundlagen

Beim Immobilienkauf sind verschiedene steuer-/rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Gern unterstützen wir Sie persönlich bei den konkreten Schritten des Eigentumerwerbs. Nachfolgend finden Sie eine kurze Erläuterung wesentlicher Begriffe.

Kaufvertrag: Er regelt die Übertragung des Eigentums und die Bezahlung des Kaufpreises durch den Käufer an den Verkäufer. Das Eigentum am Grundstück geht erst auf den Käufer über, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist.

Auflassungsvormerkung: Sie sichert den Anspruch auf die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zeitlich nachgehende Verfügungen können dadurch von den Berechtigten erfolgreich abgewehrt werden (Vorrang). Die zur Auflassungsvormerkung benötigten Unterlagen werden vom Notar vorbereitet.

Grundbucheintrag: Im Grundbuch sind der Besitzer, die Lage und Größe sowie mögliche Belastungen (Dienstbarkeiten, Grundschuld) eines Grundstücks verzeichnet. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Für jedes private Grundstück existiert ein Grundbuchblatt.

Grundschuld: Sie dient zur Absicherung eines Kredits für das Kreditinstitut. Der Grundpfandrechtsinhaber mit diesem Recht kann aus dem Grundeigentum befriedigt werden, wenn der Schuldner seinen Pflichten nicht nachkommt. Die Grundschuld wird ins Grundbuch in Abteilung 3 eingetragen.

Notarielle Beurkundung: Alle Immobilienkaufverträge in Deutschland müssen durch einen Notar beurkundet werden. Seine Aufgabe ist es, neutral zwischen beiden Parteien zu vermitteln und beide Seiten auf die Konsequenzen der Vertragsbedingungen hinzuweisen. Der Notar erhält Gebühren entsprechend einer Kostenordnung.

Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt bei Erwerb eines Grundstücks an. Der Steuersatz beträgt aktuell 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Sobald der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, stellt ihm das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Die Zahlung der Steuer ist mit Voraussetzung für die Eintragung des Käufers ins Grundbuch.

Kosten des Eigentumserwerbs

Wohnungskäufer sollten bei der Kalkulation ihres Aufwandes alle Kostenbestandteile im Blick haben. Neben dem Kaufpreis für die Wohnung bzw. den Tiefgaragenstellplatz müssen folgende Kosten einkalkuliert werden:

  • Notarkosten (ca. 1 % vom Kaufpreis)

  • Kosten für Grundbucheintragung (ca. 0,5 % vom Kaufpreis)

  • Kosten für Grundschuldbestellung (ca. 0,5 % vom Kaufpreis)

  • Grunderwerbsteuer (ca. 3,5 % vom Kaufpreis)

Dazu kommen gegebenenfalls Kosten für

  • Finanzierung (Zinsen, Bereitstellungskosten für Kredit, Abschlusskosten)

  • Gutachter

  • Steuer- und Rechtsberater

Der Staat fördert den Kauf von Wohneigentum durch diverse Möglichkeiten der steuerrechtlichen Abschreibung von Herstellungs- und Vermietungskosten. Die Höhe der individuellen Steuerersparnis hängt dabei von der Art des Objekts (Neubau oder denkmalgeschützter Altbau) und der Nutzung (Eigennutzer oder Vermietung) sowie der persönlichen Steuerbelastung ab.

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1. Erwerbskosten
Die Erwerbsnebenkosten betragen ca. 5% des Kaufpreises.
Der Bauträger erhebt gegenüber dem Erwerber keine Maklercourtage

Die Gesamterwerbskosten setzen sich aus Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Maklercourtage zusammen.

2. Finanzierung
Die Höhe des Darlehens ergibt sich aus den Ge- samterwerbskosten abzüglich des Eigenkapitals.

Der Kapitaldienst stellt die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer dar und setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen.

3. Kostenvergleich
Tragen Sie hier ihre derzeitige Monatskaltmiete ohne die anfallenden Betriebskosten ein.


Hinweis: Vor dem Erwerb empfehlen wir Ihnen die Konsultation Ihres Steuerberaters. Im Rahmen der Objektbewirtschaftung werden weitere Betriebskosten fällig. Diese sind in der Berechnung nicht aufgeführt. Es handelt sich um eine unverbindliche Musterberechnung.